いつもお読みいただきありがとうございます。


さて、今回は一部で大きな話題になっている「相続土地国庫帰属制度」についてのお話しです。
実のところ２年も前に成立した法律（2021年4月成立）なのですが、それがこの度、ようやっと施行されるに至りました（2023年4月27日施行）。


はたして、それはどういう制度なのか？
実際に有用な制度なのか？


諸々紐解いていきましょう。
尚、施行されて間もない制度ですので、当然ながら実務上の問題点等はこれからと言ったところです。
新しい情報を入手次第、適宜、修正を加えていく予定ですので、その旨、ご容赦ください（あくまで参考程度にしていただけると…）。

＜目　次＞

• １．相続土地国庫帰属制度とは？
  １－１．手続の流れ
  １－２．相続土地国庫帰属制度の申請権者～誰が申請できるのか？～
  １－３．どういった土地が対象となるのか？
• ２．相続土地国庫帰属制度を用いる際の費用について～手数料が発生します～
  ２－１．審査手数料とは？
  ２－２．負担金とは？
• ３．その他、手続上、気になる点のまとめ
• ４．まとめ

１．相続土地国庫帰属制度とは？

端的に言えば、「相続した利用しない土地を手放す（国に返す）制度」です。
ちなみに、正式名称は「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」というらしいです。

ある程度イメージし易い名称ですね。
待ちに待っていた方も多くいるのではないでしょうか？
反面、次のように思われる方が多いことも確かでしょうー

• 不動産（土地）を手放すなんてもったいない！
• お金は貰えるの？
• 売却すればいいのでは？

ちなみに、そう思われた方については、おそらく不必要な制度です。
きっと恵まれた相続を経験し、もしくは今後する方なのでしょう。


相続はプラスばかりではありません。
借金等のマイナスの財産もそうですが、プラスの財産であるにもかかわらず実質的にマイナスになってしまようなこともしばしば…
特に不動産は、そうしたケースが多いように思えます。



例えばー

• 原野商法、もしくはそれを疑われる方法によって購入した使い道のない土地
• 遠方にある利用価値のない土地
• 売却しようにも買手が付かない土地

僕自身、実際に相続登記の手続を行っていると、これらの土地を目にする機会がよくあります（本当に多いです）。
もちろん、依頼者（相続人）の方が今後の取扱いに困っていることも多いです。

それもそのはずです。
少額とは言え、固定資産税が発生していることもあるでしょうし、何より管理上の問題が生じますからね。


また、これらの問題の根源は、不要だからといって売却等の処分したくとも、それが困難な点にあります（単に需要がなく買手が付きにくいため）。
仮に今回の「相続土地国庫帰属制度」がそのような土地を処分する際の救世主になり得れば…


私的にもかなり注目していた点なのです。
果たしてその中身とはー

１－１．手続の流れ

各種手続の細かい点は後述しますが、概ね以下のような流れになるようです。
まずは全体的な手続の流れをイメージいただければ。

• 事前相談
  ※対象土地を管轄する法務局の本局が相談先となります。
  ようするに埼玉県川口市に所在する土地の場合ですと、川口の法務局ではなく、埼玉の本局（与野本町にあるさいたま地方法務局）が対象となります。尚、対象地が遠方の場合は、近所の法務局（本局に限る）でも相談ができるようです。

↓

• 申請書の作成及び提出
  ※１同様、対象地を管轄する法務局の本局への提出が必要になります。
  郵送での申請も可能なようですが、どちらにせよ提出前に法務局への連絡をした方が良いかと思われます。
  まあ、最後まで当該ブログを読んでいただければ、法務局への事前相談前に申請しようとはならないと思いますが…
  
  

↓

• 要件審査・承認
  ※残念ながら書類が完璧であれば、すべての案件でＯＫが出るわけではありません。あくまで書類だけではなく、現地の実地調査等が行われるそうです（審査期間は半年～１年を想定とのこと。）。また、ケースによっては申請者に同行を求められることも。
  諸々問題無ければ承認の通知がなされるそうです。

↓

• 負担金の納付
  ※無料ではありません。むしろ、結構、かかります。１０年分の土地管理相当額を負担する趣旨のようです。
  詳細は後述しますので、そちらでご確認を。
  ともあれ、承認後、負担金の通知が到達した翌日から３０日以内に日本銀行への納付を行うことで当該手続が完結します。

↓

• 国庫へ帰属
  ※ここまで来れば手続は無事完了です。

と、まあ、手続の流れを簡単にまとめるとこんな感じになるのですが、実際の所は、その他の注意点も多々存在します。
詳細は後述しますので、諸々ご確認ください。

１－２．相続土地国庫帰属制度の申請権者～誰が申請できるのか？～

さて、では具体的な手続の詳細についてです。
まずは申請権者から。


もちろん、誰からでも申請できるわけではありません。
本人にとっては不要物とは言え、土地を国に返す制度なのですから、立派な処分行為です。
自ずと申請権者も限られてくるとー

まずは以下の条文を参照ください。

第一条　この法律は、社会経済情勢の変化に伴い所有者不明土地（相当な努力を払ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない土地をいう。）が増加していることに鑑み、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）（以下「相続等」という。）により土地の所有権又は共有持分を取得した者等がその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度を創設し、もって所有者不明土地の発生の抑制を図ることを目的とする。

上記のとおり、基本、申請権者は相続人に限られます。
遺贈（遺言によって財産を譲り受けた形）により権利を得た者も対象になりますが、あくまで相続人に対する遺贈に限られる点は注意が必要です。

当然、売買や贈与などで取得した不要土地等は対象にはなりません。
そもそもの制度名称がそうなってますからね…

その他の注意点としては、対象不動産が共有である場合は、共有者全員で当該制度の申請を行う必要がある点です。
仮に共有者の内の一人が相続土地国庫帰属制度を希望したとて、他の共有者がそれに協力しなければ当該制度を利用することは困難になります。


尚、相続人以外の者が相続土地国庫帰属制度の申請権者になり得るパターンもあるようです。


例えば、その者を仮に「相続人外Ａ」としましょう。
とある土地をＸと相続人外Ａが共有していた場合において、Ｘが死亡後、その相続人であるＹが相続土地国庫帰属制度を利用する際に相続人外Ａも申請権者になるというわけなんです。


本来、申請権限を有していないが、共有者の相続人と共に申請することで、その権限を得るパターンですね。


ちなみに、現段階では不明ですが、相続放棄後の相続人から相続土地国庫帰属制度申請が出来るようになれば、かなり便利な制度になるんですけどね…
調べた感じではどこにもそのような記載がないので、おそらくできないのでしょう。
そもそもの制度趣旨（所有者不明土地の無くす）からすれば、例外として認められてもいいような気もするのですが…

是非が明確になった段階で改めて追記しますね。

１－３．どういった土地が対象となるのか？

残念ながら、相続等によって得た土地のすべてが対象になるわけではありません。
仮にすべての土地が対象となるのであれば、本当に良い制度だったのですが…

とは言え、管理コストや国への不当な転嫁等を加味すると、一定の帰属要件があるのは致し方ないと思われます。
（私的にはそれでも少し要件が厳し過ぎるような気もしなくはありませんが…）



具体的には、以下に該当しない土地が対象となります。



ちなみに、以下に該当しない限り、土地の種類は宅地だけに限られず、山林や原野、農地なども国庫帰属の対象になります。
この点もどうなるか注目していたのですが、無事、農地や山林も含まれましたね。
これらが外れてしまうと、本当に限られた手続になってしまうので…

＜そもそも申請ができない土地（申請の段階で直ちに却下となる土地）＞

• 建物が存する土地
  ※まさに管理の問題ですね。ただし、他の要件に当てはまらない限り、建物を解体すれば可能です（建物滅失登記まで行う必要があるそうです。）。
  尚、仮に建物が現存しなくともその旨の登記が残っている場合はどうなるのでしょうね？
  おそらく、その場合でも建物滅失登記を要求されるのでは？と思っていますが、現段階では情報が不足しているため、判明次第、追記致します。
  
  
• 担保権又は使用・収益を目的とする権利が設定されている土地
  ※ちょっと分かり難いと思いますが、ようするに対象となる土地に住宅ローンなどの抵当権や根抵当権、その他、使用収益を目的とした地上権、地役権、賃借権が設定されている場合です。
  基本的に売買の時にも同様のことが言えますので、幾分イメージし易いかと思います。
  もちろん、これらの登記を外せば（無担保の状態になれば）申請は可能です。
  
  
• 通路その他の他人による使用が予定される土地が含まれる土地
  ※具体的には以下の土地が含まれる場合が該当します。
  国庫帰属後の関係者との調整が面倒なのでしょうね…
  
  ①通路として利用されている土地
  　※現状においては通路の概念がよく分かりません。特に土地戸建てにおいては、私道が含まれるのはごく一般的です。それが通路に当たるのか否かで当該制度の利用範囲が大きく変わりそうですが、現段階では情報が不足しているため、判明次第、追記致します。
  ②墓地内の土地
  ③境内地
  ④水道用地、用悪水路ため池として利用されている土地
  
  
  
• 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
  ※汚染除去に多大な費用がかかるからなのでしょうね。
  
  
• 境界が明らかでない土地、その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
  ※当初はかなり厳しい要件だなと思っていましたが、どうやら測量や境界確認書の提出まで求められていないようです。
  ただし、決して楽なハードルではないです。そもそも境界標がない土地自体、珍しくありませんから。
  加えて測量等までは求められないだけで、申請者が境界点に目印を設置し、その旨の図面を提出することが求められます。
  また、その境界点と隣地所有者の認識との間に相違ないことが要求されるため、申請後、法務局から隣地所有者へ境界争いの有無等について確認連絡がいったり、諸々の調整は必須になってくるでしょう。

残念ながら要件はこれだけに限られません。
これらをクリアしつつ、かつ、次の要件にも該当しない必要があるのです。

＜国庫への帰属が承認されない土地（審査段階で該当すると判断されれば不承認となってしまう土地）＞

• 崖（勾配３０度以上、かつ、高さが５メートル以上のもの）がある土地のうち、通常の管理に過分の費用又は労力を要するもの
• 土地の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木、その他の有機物が地上に存する土地
• 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
• 隣接する土地の所有者等との争訴によらなければ管理・処分ができない土地
• その他、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地

ようするに管理や処分するにあたって、ややこしい土地は対象外との趣旨なのでしょう。
ただ、これらの条件を満たすのであれば、そもそも売れるのでは？と思ってしまいますね。
何も当該制度にこだわる必要はなく、売れる土地であれば売る方が得策なケースは多いでしょう。

単に対象不動産が遠方にあったり、多忙等が原因であれば、以下の手続を検討されるのも一つの手です。



「相続した不動産の売却手続を司法書士に依頼？～遺産承継（遺産整理）業務～／司法書士九九法務事務所ＨＰ」
https://99help.info/blog/post_175/

とは言え、上記の要件を満たしていても、なかなか売却できない（需要がない）土地が多くあることも事実です。
その際は、相続土地国庫帰属制度を検討してみるのも良いかもしれませんね。

２．相続土地国庫帰属制度を用いる際の費用について～手数料が発生します～

土地をタダであげるのに…


もっともなご意見かもしれませんが、相続土地国庫帰属制度には手数料（実費）が発生します。
残念ながら無料ではありません。


具体的には、「審査手数料」と「負担金」なるものが発生することになります。


まあ、そもそもいらない土地が対象になるわけですから、国としても価値がないという前提なのでしょう。
そのため、手間賃や管理費の代わりにこれらを徴収すると…

ただし、後述する審査手数料は理解できますが（承認されない可能性もあるため）、負担金については土地に応じて柔軟な対応をしてくれてもいいような気もしますが…
少なくとも現時点では、今後、どうなっていくかを期待するしかないかと。

２－１．審査手数料とは？

これは一律となります。
審査手数料は、土地一筆当たり１４，０００円です。

土地の大小や地目（宅地なのか、田畑なのか）によって変更はありません。
一筆なら１４，０００円、二筆なら２８，０００円という計算です

尚、申請書に審査手数料の額に相当する額の収入印紙を貼って納付する形になるようです。


注意点としては、審査の結果、却下・不承認になった場合でも、審査手数料は返還されない点です。
また、それに加え、任意に申請を取り下げた場合でも、審査手数料は返還されないそう…
この辺は一般的な登記手続と異なる点ですね。


対象となる土地の筆数が多ければ、結構な額の手数料になってしまいますので、事前の精査が大事になってきますね。
（おそらく、それもあって法務局も事前の相談を前提としているのでしょう。）

２－２．負担金とは？

ここで言う負担金とは、対象となる土地の性質に応じた１０年分の土地管理費相当額のことを指します。
「今後の管理等は国が行うから、せめて１０年分は申請者の方で負担してね。」、という事なのでしょう。


１０年ぐらいなら…とも思いますし、だったら、承認される要件をもっと楽にしてよ…とも思います。
（とは言え、今後、細かい微調整は入るでしょうから、あくまで現時点での感想です。）


ちなみに、原則２０万円です。
尚、これは面積や土地の種類にかかわりません。
そのため、相続土地国庫帰属制度を用いた場合にかかる最低限の実費は、「審査手数料（１４，０００円）＋負担金（２００，０００円）＝２１４，０００円」ということになるわけです。


ただし、負担金は原則２０万円であって、例外もあります。
具体的には、「宅地」、「農地」、「森林」、「その他」の４種類に区分され、土地の面積に応じて負担金が増加する形になっているようです（「その他」を除く）。
金額が気になる方は、法務省のホームページに、負担金の自動計算シートがありましたので、こちらを参照ください。



土地が大きくなればなるほど負担金が増加（２０万円＋α）することもあると…
場合によっては結構な金額になってしまいそうですね。
この辺りも事前に想定しておきたいところです。


尚、対象地が上記４つの内、どの区分に該当するかは、登記記録上の地目だけで判断されるわけでもないようです。
資料収集や実地調査などにの客観的事実に基づいて判断されるようなので、登記記録上は宅地以外の地目でも場合によっては宅地と判断されてしまうこともあるのでしょうー
区分によっても増加額が異なりますので、この点も要注意と言えます。

ちなみに、負担金の基準となる面積については、登記記録上の地積を基準にするそうです。
手続に測量が必須ではない以上、妥当な帰結かなと思います。

３．その他、手続上、気になる点のまとめ

僕自身、当該制度についてはまだまだ分からないことばかりですが、個人的に気になっていた点をまとめてみます。
参考にしていただければ―

• 相続土地国庫帰属制度は誰かに依頼できるのか？
  ※本人以外ですべての手続を行えるのは、法定代理人（未成年後見人、成年後見人等）に限られます。
  なんと任意代理人は認められていないのです…
  ようするに、司法書士は元より、ご親族による手続の代理も認められないことになります。
  ただし、弁護士、司法書士、行政書士に限り、申請書の書類作成を代行することは認められています。
  加えて、資格者の事務所の連絡先を申請書に任意に記載することもできるようなので、おそらくほとんど代理に近しい形にすることはできるような気はしますが、制度上、すべてを専門家に丸投げというわけにはいかないようですね…
  
  
  
• 相続土地国庫帰属制度の開始前に相続した土地は対象になるのか？
  ※この点は相続の時期にかかわらず問題なく対象になるようです。
  要件等も同様のようです。
  過去の相続であっても、当該制度にメリットを感じるようであれば検討されてみてはいかがでしょう？
  
  
  
• 対象地の相続登記を行う必要はあるか？
  ※必ずしも相続登記を行う必要はないそうです。
  ただし、相続登記が未了の場合は、戸籍謄本等、本来、相続登記に必要となる書類の添付が必要にはなります。
  所有者であることを証明する必要があるという趣旨ですね。
  
  
  
• 土地の測量は必要か？
  ※事前の測量は必ずしも必要ではないようです。
  ただし、その代わりに図面の提出を求められたり、土地の境界点がない場合は、ポールやテープ等でそれを明らかにする必要が生じる形になりそうです。
  
  
  
• 農業員会の許可等は必要か？
  ※不要なようです。
  これは大きいですね。
  グッと利用価値が高まったような気がします。
  そもそも、相手は国なのですから、許可が生じるわけもないんですけどね。
  
  
  

４．まとめ

以前より注目していた、相続土地国庫帰属制度についてのお話しでした。
どんな感想を持たれましたでしょうか？

僕自身はまだなんとも言えないな…
と言うのが、正直な感想です。

ただし、法定相続情報が新設された時などは、お恥ずかしながら誰が使うのかな？と思っていました。
今となってはかなり重宝してますからね…
こういうものは実際に利用してみないことには良さも悪さも伝わりにくいものです。

今後、相続土地国庫帰属制度についての新たな情報を得たり、実際に手続に関わることがあれば、当ブログにて適宜反映する予定です。


それでは今回はこの辺で。

write by 司法書士尾形壮一