ブログ

不動産登記

親子間や夫婦間、友人間での不動産の名義変更について

architecture-family-house-front-yard-106399.jpg

  • 父が生きている間に父名義の不動産(土地、戸建、マンション等々)を子の名義に変更しておきたい
  • 夫名義の自宅の権利の一部を妻名義に変更したい
  • 血の繋がりはないが、信頼できる友人に不動産を譲りたい

理由は人それぞれあるでしょう。
このところそうしたニーズは確実に増えてきているようです。

実際に当事務所のある川口市や近隣の蕨市、戸田市の方を中心に、似たようなご相談を数件いただいております。
そのため、ここでは親子間の不動産名義変更に関するあれやこれやをご説明させていただこうと思っております。


・有償か?無償か?

不動産の名義を変更するには何らかの『原因』が必要となります。
登記上、これを『所有権の移転原因』と言います。

中でも一般的なものが『売買』『贈与』になります。

何も難しく考えることはありません。
それらの違いは有償か無償かだけです。

極端な話、不動産の名義を変更する対価が1円でも発生するのであれば、それは登記上『売買』となるわけです。
全く対価が発生しないのであれば、それは『贈与』です。

これは親子間でも夫婦間でも、第三者間でも同様のことが言えます。

まずは名義変更の対価が有償なのか無償なのかを確認し、売買であれば売買契約書を、贈与であれば贈与契約書を作成していく流れとなります。

・贈与を行う場合は贈与税に要注意

贈与とは、無償で相手に財産を譲り渡す行為です。

当然、財産をあげる側には金銭的な利益はありません。
対して財産を貰う側は、基本的には丸儲けです。

であるからこそ、そこに税金が課せらます。
それが『贈与税』です。

尚、贈与税は、数ある税金の中でもかなり税率が高い部類に入ります。
ご興味ある方はこちら(贈与税の計算と税率(暦年課税))を参照下さい。

決して『タダで貰えるのであれば貰っておこうかな』で済む税率ではありません。
仮に贈与を行うにあたって贈与税を全く考慮していないのであれば、事前によく認識しておくべきです。

また贈与税は何も無償の場合に限られるものではありません。
この辺りが非常に理解しづらい部分でもありますが、先に私が不動産の名義変更時に1円でも対価が発生するのであれば、それは登記上では『売買』になる旨の話をさせていただきました。

ただし、税務上では必ずしもそうとも限らないのです。

税務上、その不動産の持つ本来の価値と比べて極端に安価な売買は、実質的には贈与扱いとされ、場合によっては贈与税が課せられる可能性があります。

『利益が生じている所に税金がかかる』と考えれば、極端に安価な売買の買主は利益の塊です。
そのため、安価であればあるほどそこに税金を課そうという考え方なのでしょう。

特に親子間や友人間では市場価格よりも安い金額での売買になることが多くあるでしょうから、この点にも注意が必要です。

とは言え、もちろん本来の価値以上に贈与税がかかるというわけではありません。
それが自分にとって必要なものであれば、たとえ贈与税が課せられようとも損をするどころか、大きな利益となるでしょう。

重要なことは贈与税の有無ではなく、それらをちゃんと認識した上での行動か否かというわけです。
尚、贈与税が課せられるのはあくまで財産を貰う側です。
譲る側に課税されるわけではありません。

・遺言を活用するも一つの方法です

親の生前に不動産の名義を変える必要があるのかどうか?

売買であれば売買代金が、贈与であれば贈与税がかかるというのは記述のとおりです。
対象となる財産にもよりますが、それ相応の金額になってしまうでしょう。

必ずしも親の生前に不動産登記名義を変更する必要はないということです。

それでも生前に相続対策しておきたい!という方へ生前における不動産名義の変更より、お金をかけずに解決できる方法はないのでしょうか?

その問いを解決する方法の一つが『遺言』です。

不動産の名義変更を必ずしも生前に行う必要がなく、死後に相続や遺贈という形で名義変更が行われる結果でも構わないのであれば、非常に有用な手段の一つです。

少なくともかかる費用は桁違いに安く済みます。

しかしながら、それが最善かと言われればその人の状況によって大きく異なります。
遺留分の問題等、場合によっては相続トラブルに巻き込まれる可能性がゼロというわけではありませんし、元より適切な遺言書を作成していなければ、名義変更ができない可能性だってあります。

そのため、確実に名義を変更するという観点からすれば、売買や贈与に劣る点は否めません。

ただし、それは特異なケースや作成書類の不備が招くものであり、専門家のつくる適切な遺言書であれば十分に対応できるケースがほとんどなのです。

・親子間や夫婦間での贈与について

贈与税は第三者に対してのものだけではなく、親子間や夫婦間もその対象となります。
ただし、親子間や夫婦間の場合には、それぞれ一定の要件を満たせば、贈与税を大幅に軽減ないしは支払わなくてもよいケースが存在します。

具体的には相続時精算課税制度(国税庁HP)居住用不動産贈与の配偶者控除制度(国税庁HP)を用いた場合です。

「夫婦間であっても贈与税はかかる?/司法書士九九法務事務所HP」
https://99help.info/blog/post_46/


これであれば最大の懸念事項である贈与税の問題が大きく解消します。

いずれも税務署などが指示してくれるというわけではなく、その存在を知らなければ使えない制度です。
要件に当てはまる場合は、うまく活用していきましょう。

それでは今回はこの辺で。